预约看房

在大众创业，万众创新的时代，越来越多的有志青年加入创业浪潮，市场对商铺和写字楼等商业办公空间的需求与日俱增，租用双方的矛盾纠纷随之水涨船高。作为租用办公场所的一方，应该如何避免不必要的麻烦，在前期有哪些注意事项呢？

     明确出租主体

商业地产租赁合同签订前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。这样做的主要目的，是为了核实房屋租赁合同的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件；如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。承租方一旦忽视对出租方主体资格的审查，则可能会掉进房东“合同效力”的陷阱。

      确保土地性质

我国建设用地使用权按用途划分为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定，房屋实际用途应当与土地用途一致。未经有关部门批准，擅自改变土地用途，例如在居住或工业用地上开设商业项目，则有一定的法律风险，在审批手续土地性质问题无法通过工商、消防等审批程序，无法申领合法的经营执照。

     关于转租问题

转租是商业地产租赁中经常遇到的，且关系双方切身利益的敏感问题。房屋的转租通常分为两种方式，第一种方式是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。换言之，即在房东书面同意的情况下，承租人可以充当“二房东”把承租的房屋部分或全部再出租，并从中获取收益。但如果承租人未经房东同意擅自转租，则构成违约行为，严重的可导致房东解除房屋租赁合同，收回房屋。

第二种转租方式是房屋承租权转让，指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。这种转租方式也是“盘店”的一种方式，但是在盘店的过程中一般还会涉及到装修，设备、技术的一并转让和补偿，所以在合同中应分别约定清楚，并且要由新的接盘方与房东重新签订房屋租赁合同或其他书面协议。只有这样，三方的利益才能得到充分的保障。 

     关于装修改造

商业地产的承租人在接手后一般都会对房屋进行不同程度的装修改造。在此提醒物业装修改造必须把握的几个原则：

一、必须事先得到房东的书面同意。

二、不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。

三、装修工程的消防报批和验收责任由承租人负责。

四、合同期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。

在实践中经常遇到的案例就是房屋租期未满，由于各种原因导致双方合作破裂，这时候，承租人的装修投入往往就成为双方争议的焦点。装修需要拆除还是补偿，补偿的标准又是什么，为避免双方陷入争执的僵局，事先的约定是非常必要的。

      关于消防问题

商业地产在租赁中一般需过两道消防关，一是房屋在竣工验收时应取得的房屋消防验收合格证书或备案登记；二是将租赁房屋用于商业经营场所时在开业前应通过的消防安全检查。前者是业主的责任，后者一般是承租人的责任。承租人在租赁合同签订前最好请工程专业人员实地查验租赁房屋是否具备所开办的经营项目的硬件条件，装修改造方案也应先获消防审批后再动工，并应事先约定好双方各自的消防责任。

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